[뉴음때] 공공재개발 투자 돈 번다? 잘못하면 낭패 '물딱지 주의'
[뉴음때] 공공재개발 투자 돈 번다? 잘못하면 낭패 '물딱지 주의'
  • 박상학 기자
  • 승인 2021.01.26 15:00
  • 댓글 0
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[앵커멘트]
#공공재개발 #지분쪼개기 #흑석2구역

최근 공공재개발이 흥행몰이하면서 해당 지역에 대한 관심이 뜨겁습니다. 청약은 어렵고 아파트값은 너무 오르다 보니 재개발로 몰리는 건데요. 하지만 기대감만으로 섣부른 투자에 나섰다가 낭패를 볼 수 있습니다. 박상학 기자의 보도입니다.

갖고 싶어 - 워너원

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[오프닝 음악]
너의 이름까지 갖고 싶어
너의 눈빛 작은 손짓 하나까지 다
너의 기억까지 안고 싶어
너의 시간 모든 순간까지 다

[리포트]
흑석동 상권의 중심지에 있는 흑석2구역.
얼마 전 공공재개발 후보지에 선정되자 매수 문의는 급격히 늘었는데 매물은 자취를 감췄습니다.

그마나 몇 개 없던 매물이지만 가격이 더 오를 것이란 기대감에 집주인들이 걷어드린 겁니다.

그 여파는 인근 구역까지 자극했습니다.

[인터뷰 : 나승성 / 흑석동 공인중개사무소 ]
살까 말까 하던 사람들이 (공공재개발) 뉴스 보고 나서 흑석동 가는구나 생각하고 매매를 보류하고 있다가 빨리빨리 서둘러서 11구역이 최근에 몇 개가 거래됐어요.

이번에 발표된 공공재개발 후보지 8곳 모두 그동안 사업성 부족과 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 평균 10년 이상 정체된 곳입니다.

지지부진하던 사업이 속도를 낼 것이란 기대감에 매수세가 몰리는 겁니다.

하지만 섣부른 투자는 자칫 낭패를 볼 수 있습니다.

먼저 입주권이 나오는 매물인지 꼭 확인해야 합니다.

재개발 구역에서는 한 사람이 아무리 많은 토지나 건물을 소유한다해도 조합원 지위 1개, 입주권도 1개만 인정받을 수 있습니다.

예를 들어 조합이 설립된 구역에서 주택 두 채를 보유한 사람에게 한 채를 샀다면 별도 분양 자격을 인정받지 못하고 입주권 1개를 공유하게 되는 겁니다.

최근 다물권자와 매수자 둘다 입주권을 인정하는 판례가 나오기도 했지만 분쟁을 막기 위해서는 '입주권을 받을 수 없으면 계약을 해지한다'는 특약을 계약서에 반드시 기재해야 합니다.

[인터뷰 : 김예림 / 재건축·재개발 전문 변호사 ]
특약도 작성 안 하시고 그냥 말만 믿고 사시는 경우가 생각보다 굉장히 많아요. 그러면 입주권이 나오는지 아닌지 바로 알 수가 있는 게 아니거든요. 매매계약 끝나고 분양 신청할 때나 어떤 통지를 받았을 때 알게 되는데 몇 년 흐르면 그때 가서 구제받을 수가 없게 되는 거죠.

그 다음 기억해야 하는 건 '권리산정기준일'입니다.

재개발의 경우 입주권을 많이 받기 위해 단독주택을 허물고 빌라를 지어 다세대로 만드는 이른바 '지분쪼개기'가 성행합니다.

권리산정기준일은 이 지분쪼개기 같은 편법을 방지하기 위한 건데 '분양받을 권리의 산정일'을 말합니다.

이날 이후 필지를 분할하거나 용도 변경, 신축 등으로 세대를 늘려도 새 소유자들은 입주권을 받지 못합니다.

통상 정비구역 지정고시일을 권리산정일로 정하는데 2008년 구역지정이 된 흑석2구역 등 기존 정비구역은 이미 권리산정일이 정해져 있습니다.

문제는 오는 3월 선정 예정인 공공재개발 후보지입니다.

이들 중 일부는 정비구역 지정 전이거나 해제된 구역이라
국토부는 지분쪼개기로 신축 빌라가 난립하는 상황을 막기 위해 신규 구역 권리산정일을 공공재개발 공모공고일인 지난해 9월 21일로 한다는 계획입니다.

[전화인터뷰 : 정성훈 / 변호사 ]
일단 (권리산정일 이전에) 등기가 되어 있는지 확인해야 해요. 왜냐하면 주택을 소유하고 있어야 하기 때문에... 우리나라 같은 경우 소유권 여부는 등기가 되어 있느냐로 판단하기까

서울시는 이번에 선정된 후보지 8곳을 1년간 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

앞으로 실거주 외 목적으로 주택을 매수할 수 없고 일정규모 이상 거래는 지자체 허가를 받아야 합니다.

또 투기방지책으로 공공재개발 지구지정 신청 후 조합원이 된 경우라면 조합원 분양가가 아닌 관리처분 당시 시세 수준으로 분양받도록 할 방침입니다.

[인터뷰 : 이은형 / 대한건설정책연구원 책임연구원]
공공재개발 시범 사업지 공모에 지원한 조합이 70개가 된다는 것은 현시점에서 어떤 지역에 투자하는 것이 가장 좋다는 걸 판단할 수 없습니다. 따라서 지금 재개발 지역에 대한 투자가 들어간다면 이것은 어떻게 보더라도 장기 투자로 볼 수밖에 없습니다.

무엇보다 관련 도시정비법 개정안이 통과 전이고 공공재개발 사업의 성공여부도 아직 불투명하기 때문에 투자는 더 신중할 필요가 있습니다.

HCN NEWS 박상학입니다.


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